Masz mieszkanie spółdzielcze?

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa tam, gdzie wyodrębniono chociaż jeden lokal, niezależną kontrolę zewnętrzną w spółdzielniach mieszkaniowych i uregulowanie stanu prawnego gruntów pod blokami spółdzielczymi – przewiduje projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który ma zastąpić dotychczasową wielokrotnie nowelizowaną ustawę.

Wyodrębnienie własności choćby jednego lokalu w nieruchomości należącej do spółdzielni powodować ma automatycznie powstanie wspólnoty mieszkaniowej, której członkami pozostają świeżo upieczony właściciel owego lokalu z jednej strony (nazwijmy go Kowalskim) oraz spółdzielnia jako właściciel pozostałych lokali. Stosunki pomiędzy nimi reguluje wtedy ustawa o własności lokali, a nie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, co daje Kowalskiemu tę korzyść, że wszelkie informacje na temat kosztów, kalkulacje i opłaty za lokal muszą być uwidocznione przez spółdzielnię w przejrzystym rachunku, co będzie wpływać na obniżenie opłat. Kowalski będzie mógł także zdecydować, czy nadal będzie należał do spółdzielni, czy też z niej wystąpi. Jeśli pozostanie spółdzielcą – zachowa wpływ na wybór organów i majątek wspólny spółdzielni, z którego będzie czerpał pożytki.

– Wprowadzamy zasadę, że członkami spółdzielni mogą być tylko te osoby, które posiadają lub posiadały spółdzielcze prawo do lokalu, czyli ci, którzy współtworzyli daną spółdzielnię – wyjaśnia poseł Lidia Staroń z PO, współautorka poselskiego projektu. To pozwoli wyeliminować nieuczciwą praktykę przyjmowania przez zarządy spółdzielni w poczet członków osób z zewnątrz, tzw. członków mobilnych, tylko po to, by swoimi głosami wspierali dotychczasowy zarząd.

Projekt utrzymuje przepisy o podziale spółdzielni na wniosek mniejszości, które wymagają do podziału uchwały spółdzielni, a więc jej zgody. W takim wypadku spółdzielnia rozlicza się z secesjonistami z majątku wspólnego, tj. ze swojej działalności gospodarczej, lokali użytkowych, klubów osiedlowych, gruntów. W przypadku gdy wychodzą oni ze spółdzielni jako wspólnota – w świetle obecnych przepisów tracą prawo do takiego rozliczenia, co stanowi dla nich wymierną stratę materialną. Dlatego projekt wprowadza zasadę, że wspólnota zachowuje prawo do pełnego rozliczenia ze spółdzielnią. Wspólnota może dokonać zmiany administratora, rezygnując z usług spółdzielni, a jeśli chce, by spółdzielnia nadal administrowała – zawiera z nią umowę cywilnoprawną.

Nowa ustawa zakłada uregulowanie stanu prawnego gruntów pod blokami spółdzielczymi, co do których spółdzielnia nie posiada prawa własności ani prawa użytkowania. Niektóre z nich zabudowane są blokami mieszkalnymi od z górą czterdziestu lat, a istniejący rozgardiasz prawny uniemożliwia mieszkańcom skorzystanie z przepisów o wyodrębnieniu własności lokali. Właściciele będą mieli 12 miesięcy od chwili wejścia ustawy w życie na zgłoszenie roszczeń do gruntu. Jeśli tego nie zrobią, utracą roszczenia i nastąpi z mocy prawa zasiedzenie terenów przez spółdzielnię, które potwierdzi sąd. Dotychczas spółdzielnie nie kwapiły się ze składaniem takich wniosków, bo dzięki niewyjaśnionej sytuacji prawnej gruntów mogły uniknąć przekształcania mieszkań spółdzielczych w pełną własność hipoteczną.

– W latach 90. uregulowano własność nieruchomości w całej Polsce, za wyjątkiem nieruchomości pozostających we władaniu spółdzielczym – zwraca uwagę Łukasz Zbonikowski (PiS), członek podkomisji pracującej nad projektem.
– Zasiedzenie z mocy prawa pozwoli przeciąć węzeł gordyjski, którego nie możemy rozwiązać od lat. Gospodarka nie może normalnie funkcjonować, gdy stosunki własnościowe są nieuporządkowane – dodaje.

Przekształcenie mieszkań spółdzielczych lokatorskich i własnościowych w pełną własność ma się dokonywać bez konieczności sporządzania aktu notarialnego, na podstawie uchwały uwłaszczeniowej, która jest oświadczeniem woli spółdzielni. Należy do niej dołączyć zaświadczenie o spłacie zobowiązań i niezaleganiu z opłatami z podpisem władz spółdzielni poświadczonym notarialnie oraz wniosek o ustanowienie księgi wieczystej.

Koniec z lustracją kolesiów
Projekt rozprawia się z problemem osób wykluczonych z członkostwa spółdzielni za długi, które bezpowrotnie traciły prawo do lokalu i mogły podlegać eksmisji, nawet jeśli następnie spłaciły całe zadłużenie i regularnie wnosiły dalsze opłaty. Teraz spółdzielnia – po uregulowaniu przez nie zaległych należności – będzie musiała, na wniosek, przywrócić im członkostwo wraz z tytułem do lokalu, o ile był wybudowany za ich pieniądze i nadal w nim zamieszkują.

Sporą zmianę w funkcjonowaniu spółdzielni zapowiada przepis o powoływaniu prezesa przez walne zgromadzenie, a nie, jak dotąd, radę nadzorczą spółdzielni. Podkomisja pracuje też nad znowelizowaniem przepisów prawa spółdzielczego. Chodzi o wdrożenie mechanizmu niezależnej kontroli w spółdzielniach.

Lustratorów wyznaczonych przez spółdzielcze związki rewizyjne mają zastąpić lustratorzy po egzaminach państwowych wyznaczeni przez państwową komisję kwalifikacyjną przy ministrze finansów. Chodzi o to, by uniknąć sytuacji, gdy prezesa spółdzielni „kontroluje” jego kolega – prezes innej spółdzielni.

– PiS od dawna zabiegało, aby wyznaczanie lustratorów nie odbywało się w ramach korporacji spółdzielczej, gdzie ręka rękę myje – podkreśla poseł Zbonikowski.
Ważną zmianą w dotychczasowych przepisach jest wprowadzenie do ustawy o własności lokali instytucji umowy deweloperskiej, która – w razie upadłości dewelopera lub jego złej woli – zabezpiecza prawa klienta do lokalu. Umowa deweloperska będzie odtąd podstawą roszczenia klienta o przeniesienie na niego własności domu lub mieszkania.
Ta ważna zmiana podyktowana jest potrzebą ochrony klientów firm deweloperskich, którzy w przypadku nieuczciwości dewelopera czy jego upadłości często tracili i lokal, i pieniądze. Na istniejącą lukę w systemie prawnym wskazał Trybunał Konstytucyjny.

Kluby podzielone
Najwięcej kontrowersji budzi powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. To pomysł Platformy. Posłowie PiS w podkomisji podchodzą do niego ostrożnie.
– Może lepiej nie uszczęśliwiać ludzi na siłę, niech sami zdecydują, czy wolą być w spółdzielni, czy we wspólnocie – zastanawia się poseł Zbonikowski. We wspólnotach także dochodzi czasem do patologii porównywalnych z tymi, jakie zdarzają się w spółdzielniach, np. do spekulacyjnego wykupu większości mieszkań i narzucania pozostałym mieszkańcom zawyżonych czynszów – przypomina.
– To samo może się zdarzyć w spółdzielni, bo każdy może wykupić większość mieszkań spółdzielczych na wolnym rynku, przekształcić je we wspólnotę i narzucać potem mniejszości zasady rozliczeń. Ten projekt daje możliwość wyboru pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą – odpowiada Staroń.
– Spółdzielnia w takich wypadkach daje jednak mieszkańcom większe prawa niż wspólnota, tylko trzeba poprawić ramy prawne i pobudzić aktywność ludzi – uważa poseł Gabriela Masłowska z PiS. Lepiej byłoby, jej zdaniem, poprawić obecną ustawę, niż wprowadzać nową.
– Tę ustawę ludzie już znają, uwłaszczenie mieszkań postępuje i nie widzę powodów, by robić rewolucję – twierdzi posłanka PiS. Zastrzega jednak, że ostateczną opinię wyrazi po zapoznaniu się z finalnym kształtem projektu (poseł Masłowska nie należy do podkomisji).
Podkomisja wprowadziła do pierwotnego projektu zmiany, które mają zapobiegać ewentualnym nieprawidłowościom, np. dają wyodrębnionej wspólnocie mieszkaniowej prawo pozostania pod zarządem spółdzielni, zabraniają zawyżania czynszów w lokalach należących do wspólnoty, przyznają wyodrębnionym wspólnotom prawo rozliczenia udziału w majątku wspólnym spółdzielni, wprowadzają przepisy antykorupcyjne i antykonkurencyjne.
– Ustawa wprowadza indywidualizację kosztów i wydatków, o co PiS walczyło od lat, a więc kierunek generalnie jest dobry, zastrzeżenia dotyczą szczegółów, które staramy się doprecyzować – przyznaje Zbonikowski.
Projekt popierają Platforma i PJN, a także ogólnopolskie organizacje spółdzielców biorące udział w pracach podkomisji. Zdecydowanie przeciwne zmianie przepisów są natomiast kluby PSL i SLD. Lewica zbojkotowała prace podkomisji, rezygnując z udziału w posiedzeniach. Eksperci zwracają uwagę, że obie partie wyrosłe z PRL są silnie zakorzenione w spółdzielczej nomenklaturze, ta zaś od lat blokuje przemiany w spółdzielniach. Powstrzymać procedowanie projektu usiłują także korporacje spółdzielcze, jak Związki Rewizyjne i Krajowa Rada Spółdzielcza skupiająca prezesów spółdzielni. Projekt ustawy będzie omawiany na najbliższym posiedzeniu sejmowej Komisji Infrastruktury. O jego przyjęciu lub odrzuceniu w praktyce rozstrzygnie stanowisko PiS. Potem ustawa trafi do drugiego czytania na posiedzeniu plenarnym Sejmu. Jej uregulowania dotyczą 13 milionów Polaków zamieszkałych w zasobach spółdzielczych.

Małgorzata Goss