Wysokie ceny mieszkań w Sanoku. Eksperci mówią dlaczego!

SANOK. Ceny mieszkań w Sanoku szokują. Jak przewidują eksperci, utrzymają się one na podobnym poziomie. Postanowiliśmy się przyjrzeć, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, a także zapytać ekspertów, dlaczego trudno jest znaleźć mieszkanie, dom lub działkę w Sanoku w rozsądnej cenie.

Ceny mieszkań wzrosły, nie tylko w Sanoku, ale w całej Polsce.

– Ceny mieszkań w Polsce w II kwartale 2022 są o około 19% droższe niż przed rokiem. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 17% – informuje muratorplus.pl

Postanowiliśmy zapytać ekspertów, jak kształtuje sytuacja na sanockim rynku nieruchomości.

– Sytuacja na rynku nieruchomości jest wypadkową wielu czynników. Zależy od ilości dostępnych na rynku nieruchomości, dostępu do finansowania, nastrojów społecznych, co do stabilności dochodów, przewidywanej inflacji oraz atrakcyjności alternatywnych lokat kapitału. W ostatnich miesiącach obserwujemy drastyczny spadek zainteresowania zakupem nieruchomości na kredyt — powodem oczywiście są zdecydowanie wyższe odsetki od kredytu oraz związane z tym znaczne zmniejszenie zdolności kredytowej nabywców. Drugim ważnym czynnikiem są niskie stopy oprocentowania kapitału na kontach bankowych i oszczędnościowych w stosunku do inflacji – przekazuje nam Damian Delikat z biura nieruchomości DELIMART Nieruchomości.

Zdaniem naszego rozmówcy, aktualnie pieniędzy „nie opłaca” się trzymać w banku. Wiele osób, które posiadają majątek, decyduje się na zakup nieruchomości.

– Rynek sanocki nie odbiega od reszty kraju pod względem ww. czynników. Bolączką jest niewielka ilość nieruchomości oferowanych na sprzedaż, wysokie oszacowania niektórych właścicieli, co do oczekiwanej ceny sprzedaży nieruchomości oraz brak wykorzystania potencjału mieszkań i lokali użytkowych. Wiele osób nie korzysta z możliwości wynajmu pustego mieszkania ze względu na obawy przed problemami z lokatorami, koniecznością bieżącej obsługi najmu. Podsumowując wszystko razem, obserwujemy mniejszą ilość transakcji, małe zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni powyżej 60 m2, zwiększone zainteresowanie mieszkaniami o małej powierzchni — związane jest to też z obawami o koszty czynszów, ogrzewania, mediów. Pojawia się na rynku duża ilość niewielkich działek rolnych, związane jest o z ratowaniem budżetów domowych obciążonych rosnącymi ratami kredytów – dodaje.

Podobnego zdania jest Paweł Tomasik, właściciel Biura Nieruchomości GEO-TOM z Sanoka.

– Sytuacja na rynku nieruchomości jest zła, a może być jeszcze gorsza. Powodów jest kilka: wysoka inflacja, brak rozsądnych kredytów hipotecznych, wysokie koszty budowy, robocizny i materiałów budowlanych oraz wszystkie następstwa wyżej wymienionych zjawisk. Według mnie to początek kryzysu. Perspektywa na najbliższe dwa lata 2023-2024 jest zła. A co potem? Bardzo trudno przewidzieć. Obecnie nowych inwestycji deweloperskich jest znacznie mniej, powiedzmy o połowę. Na rynku pozostali głównie deweloperzy zmuszeni okolicznościami do kontynuacji rozpoczętych inwestycji, trudno przecież przerwać rozpoczętą budowę. Duża część deweloperów jest zmuszona przeczekać najbliższe lata – dodaje Paweł Tomasik.

Jak kształtują się ceny w Sanoku? 

Ceny m2 mieszkań zależą od lokalizacji, powierzchni, piętra, stanu budynku, stanu mieszkania, możliwości potencjalnego wynajęcia. W związku z tym rozpiętość cen to wartości od 4 do 8 tys. zł/m2.

– Oczywiście możliwe są też wyceny i transakcje spoza tego zakresu, ale przeciętnie to 6 tys. zł. Wiele z nieruchomości wymaga remontu, co odpowiednio wpływa na cenę. Rynek pierwotny w Sanoku to kilka inwestycji, których ceny możemy poznać bezpośrednio u dewelopera. Nieruchomości, które interesowały nas, jako inwestorów wyceniane były na 6,5 – 7,5 tys. zł/m2 – mówi Damian Delikat.

Jak dodaje Paweł Tomasik, mieszkania deweloperskie przy ul. Wyspiańskiego również sprzedawane były w przedziale cenowym od 6500 zł do 7500 zł za 1 m2.

– Parkingi podziemne były po 35 000 zł. Drogo. Zwłaszcza jak na tak małe i stosunkowo biedne miasto. Działki budowlane też są bardzo drogie, także dużo droższe w porównaniu z innymi miastami w naszym regionie. Ceny rynku deweloperskiego wpływają na ceny mieszkań z rynku wtórnego. Rynek wtórny z cenami za 1 m2 kroczy kilkanaście procent niżej za cenami deweloperki — dodaje.

Co jest przyczyną wysokich cen nieruchomości, działek?

– Sanok jest stosunkowo biednym miastem, porównując np. z Krosnem. W Krośnie ceny nieruchomości, działek i mieszkań są istotnie niższe od cen w Sanoku. Wysokie ceny sanockich działek budowlanych mają swoją przyczynę głównie w specyficznym położeniu miasta, wokół dużo jest trenów zalesionych, stromych gór, na dużych obszarach brak jest dobrych dróg i uzbrojenia. Można więc przyjąć, że wysokie ceny terenów budowlanych biorą się z niskiej podaży, a przyczyny tego są w znacznej mierze obiektywne. Inaczej jest z budownictwem wielorodzinnym, w tym z inwestycjami deweloperskimi – zaznacza Paweł Tomasik.

Jak zaznacza nasz rozmówca wysokie ceny mieszkań deweloperskich mają swoją istotną przyczynę w polityce samorządów.

– Począwszy od lat 90., sanockie samorządy podejmowały bezwzględnie za mało decyzji sprzyjających rozwojowi budownictwa wielorodzinnego. Nasi radni i burmistrzowie głównie skupiali się na rozwoju sieci galerii handlowych. To był główny cel, który niestety pomyślnie realizowali. O budownictwie wielorodzinnym włodarze miasta zapomnieli. Plany przestrzenne w zdecydowanie za małym stopniu uwzględniały potrzeby budownictwa wielorodzinnego. W porównywanym Krośnie, dzięki większej ilości terenów przeznaczonych w planach przestrzennych pod budownictwo wielorodzinne, pojawiło się kilka firm, które musiały ze sobą konkurować. Ceny mieszkań deweloperskich były i są w Krośnie dużo niższe niż w Sanoku. To była szkodliwa działalność sanockich kilku samorządów, myślę tu o radnych i burmistrzach – zauważa.

Ważny jest aspekt dotyczący planowania i zagospodarowania przestrzennego. Również Damian Delikat zwraca uwagę na małą ilość wolnych przestrzeni pozwalających na rozwój budownictwa.

– Nieruchomości w naszym kraju mają niższe ceny niż średnia w unii europejskiej, więc nie oczekiwałbym dużych korekt cen. Rynek nieruchomości reguluje prawo popytu i podaży, ale pomimo tego oznacza się pewną bezwładnością – ceny transakcyjne ulegają korekcie w okresie kilku, kilkunastu miesięcy od zmiany np. stóp procentowych, wzrostu zainteresowania najmem. Sanok charakteryzuje mała ilość wolnych przestrzeni pozwalających na rozwój budownictwa mieszkaniowego, tereny górzyste, zwarta zabudowa. Wszystkie te czynniki wpływają na utrzymywanie się wysokich cen porównywalnych z większymi ośrodkami miejskimi w naszym województwie – mówi.

Jak zgodnie twierdzą nasi eksperci, po dość dużym wzroście cen w latach 2020-2022, obecnie obserwujemy zahamowanie wzrostu cen i stabilizację. Według przewidywań w ciągu najbliższego roku, dwóch lat ceny utrzymają się na stabilnym poziomie, z lekkimi wahaniami w przedziale ”plus minus” 6-7%.

źródło: red., murator.pl